Eine Immobilienfinanzierung ist heute zwar extrem günstig, allerdings sollten Sie einen gewissen Anteil Eigenkapital mit einbringen können, damit der Baukredit auch wirklich zu äußerst niedrigen Zinsen vergeben werden kann.
Diese Voraussetzung gibt es mittlerweile bei zahlreichen Banken, denn die günstigsten Zinssätze werden nur dann vergeben, wenn der Kunde beispielsweise Eigenkapital in Höhe von 20 oder 30 Prozent in die Finanzierung integrieren kann. Mehr Eigenkapital führt nicht nur zu günstigeren Zinssätzen, sondern darüber hinaus stabilisiert es die Finanzierung in den weitaus meisten Fällen.
Was zählt als Eigenkapital beim Baukredit?
Für viele Verbraucher, die sich vielleicht erstmals mit einer Baufinanzierung beschäftigen, ist der Begriff Eigenkapital sicherlich etwas abstrakt. Daher möchten wir zunächst einmal etwas näher darauf eingehen, was eigentlich unter dem Eigenkapital verstanden wird. Zunächst einmal zählen Eigenleistungen am Bau ebenfalls zum Eigenkapital, da sie den Fremdkapitalbedarf reduzieren. Können Sie beispielsweise in Ihrem neu zu errichtenden Einfamilienhaus die Rohre und Fliesen selbst verlegen, so sparen Sie sich damit die Handwerkerkosten und benötigen weniger Geld von der Bank.
Neben dieser immateriellen Form des Eigenkapitals gibt es noch das klassische Kapital, welches in Form von Geld- oder Wertpapierguthaben zur Verfügung steht. Dabei können im Prinzip alle Guthaben, die beispielsweise in folgender Art und Weise bestehen, mit in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden und somit als Eigenkapital zählen:
- Guthaben auf Spar-, Festgeld- und Tagesgeldkonten
- Wertpapiere (müssen vorher natürlich verkauft werden)
- Edelmetallbestände (Verkauf erforderlich)
- fällige Lebens- oder Rentenversicherung
- Bausparguthaben
Diese und noch weitere Guthabenarten zählen dann als Eigenkapital, wenn sie liquide sind und somit dazu dienen können, einen Teil der im Zusammenhang mit dem Kauf oder Bau des Hauses anfallenden Kosten abzudecken.
Tipp: Bringen Sie so viel Eigenkapital wie möglich ein!
Es gibt mehrere Gründe, auf die wir im Folgenden noch etwas näher eingehen werden, die es äußerst sinnvoll machen, dass Sie so viel Eigenkapital wie möglich mit in die Finanzierung einbringen. In welcher Form das Eigenkapital vorhanden sein kann, können Sie unter anderem der vorherigen Auflistung entnehmen.
Eigenkapital sorgt für günstige Kreditzinsen
Einer der Hauptgründe dafür, dass Sie möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen sollten, sind die dann tatsächlich günstigen Zinskonditionen. Viele Banken werben aktuell im Bereich der Baukredite mit Hypothekenzinsen, die sich teilweise bereits unter der Marke von einem Prozent bewegen. Was allerdings relativ oft verschwiegen wird: Diesen extrem günstigen Zinssatz erhalten Sie bei den weitaus meisten Kreditinstituten nur unter der Voraussetzung, dass Sie eine bestimmte Eigenkapitalquote im Zusammenhang mit dem aufzunehmenden Baukredit erreichen.
Wenn Sie also beispielsweise einen Gesamtfinanzierungsbedarf (Kaufpreis der Immobilie plus Nebenkosten) von 150.000 Euro haben, dann sollten Sie im Idealfall mindestens 30.000 Euro davon als Eigenkapital einbringen können. Somit läge der Fremdfinanzierungsbedarf dann nur noch bei maximal 120.000 Euro. Die Bank bietet Ihnen deshalb in diesem Fall äußerst günstige Zinskonditionen, weil ihr Gesamtrisiko sinkt. Sie muss dann nämlich keine Vollfinanzierung mehr vornehmen, sondern tatsächlich ist der Gegenwert des Baukredites in aller Regel geringer als der aktuelle Wert der Immobilie. Für die Bank ist der Kredit damit durch die Eintragung der Grundschuld oftmals zu 100 Prozent abgesichert.
Sollten Sie hingegen nur relativ wenig oder gar kein Eigenkapital mit einbringen können, so besteht für den Kreditgeber ein erhöhtes Ausfallrisiko. Dies versucht er zumindest durch einen deutlich höheren Zinssatz zu kompensieren, sodass Sie für die gleiche Kreditsumme beispielsweise nicht einen Zinssatz von 0,9 Prozent zahlen müssen, sondern die Bank veranschlagt in diesem Fall beispielsweise ein Kreditzins von 2,5 Prozent. Dies ist sogar noch moderat, denn bei nicht wenigen Kreditinstituten zahlen Sie bei fehlendem Eigenkapital in der Baufinanzierung leicht Zinssätze von vier oder mehr Prozent.
Deutliche Einsparmöglichkeiten durch vorhandenes Eigenkapital
Was im vorherigen Abschnitt vielleicht etwas theoretisch klingt, kann anhand von Beispielzahlen schnell und einprägsam verdeutlicht werden. Daher möchten wir im Folgenden zwei Finanzierungen gegenüberstellen, wobei die erste Finanzierung mit einem Eigenkapital von 20 Prozent abgeschlossen wurde, während der Kreditnehmer in der zweiten Finanzierung kein Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen kann.
Eigenkapital vs. Fremdkapital
| Finanzierung I | Finanzierung II | |
| Gesamtfinanzierungsbedarf: | 150.000 Euro | 150.000 Euro |
| Eigenkapital: | 30.000 Euro | |
| Fremdkapitalbedarf (Baukredit): | 120.000 Euro | 150.000 Euro |
| Zinssatz: | 1,2 % | 3,3 % |
| Zinsbindung: | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Tilgung | 3% | 3% |
| Kreditrate: | 420 Euro/Monat | 787,50 Euro/Monat |
An diesem Beispiel sehen Sie, dass Sie bei einem fehlenden Eigenkapital aufgrund der höheren Darlehenssumme und vor allem aufgrund des höheren Zinssatzes über 350 Euro mehr im Monat zahlen müssen, als es bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital der Fall wäre. So zahlen Sie für die gleiche Kreditsumme innerhalb der kommenden zehn Jahre insgesamt rund 40.000 Euro (!) mehr, wenn Sie kein Eigenkapital einbringen können.
Eigenkapital trägt zur stabilen Finanzierung bei
Dass Sie mit Eigenkapital in der Baufinanzierung Kosten sparen können, weil die Banken günstiger Zinssätze veranschlagen, ist die eine Seite. Auf der anderen Seite stabilisiert Eigenkapital die gesamte Finanzierung, weil Sie eben einen geringeren Fremdfinanzierungsbedarf haben. Dies bedeutet, Sie müssen bei einem Gesamtfinanzierungsbedarf von 150.000 Euro nicht über diesen vollen Betrag ein Darlehen, sondern beispielsweise aufgrund von vorhandenem Eigenkapital lediglich 120.000 Euro finanzieren. Dadurch sinkt die monatliche Rate und wird mit einer geringeren Wahrscheinlichkeit irgendwann zu einer finanziellen Belastung, welche die gesamte Finanzierung gefährden könnte.
Sie haben dann oftmals noch Rücklagen oder können zumindest Teile Ihres Einkommens zurücklegen, als wenn Sie bei fehlendem Eigenkapital eine so hohe Monatsrate zahlen müssen, dass es finanziell stets eng bleibt. Letztendlich führt der Eigenkapitalanteil in der Baufinanzierung also nicht nur zu geringeren Kosten, sondern stabilisiert die Finanzierung.
Oft bieten Banken keine Finanzierung ohne Eigenkapital mehr an
Von den vorher genannten Vorteilen abgesehen ist es übrigens immer öfter so, dass Banken eine Immobilienfinanzierung gar nicht mehr anbieten, ohne dass der Kunde die Mindesteigenkapitalanforderungen erfüllen kann. Die Auswahl an Angeboten ist also deutlich geringer, wenn Sie kein Eigenkapital in die Finanzierung einbinden können. Dies hat selbstverständlich Nachteile, weil Sie dann häufiger auf recht teuere Finanzierungen zurückgreifen müssen, wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten.