Forward Darlehen: Was ist das? Informationen zu Kosten und Kündigungsfristen

Immobilienkredite sind derzeit so günstig zu haben wie lange nicht mehr. Das bringt auch Sparer dazu, sich ihren Traum von der eigenen Immobilien zu verwirklichen, die bislang nicht die Möglichkeit dazu hatten. Dafür sorgt das extrem niedrige Zinsniveau auf den internationalen Finanzmärkten, welches wiederum u. a. eine Folge des historisch niedrigen Leitzinses der EZB ist.

Doch nicht nur Menschen, die sich jetzt ihren Immobilientraum erfüllen, profitieren von dieser Situation, sondern auch solche, die bereits seit einigen Jahren in ihrer Immobilie leben und auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung sind. Forward Darlehen ist hier das Zauberwort. Doch worum geht es dabei überhaupt? Wir klären auf.

Definition: Was ist ein Forward Darlehen?

Eine ganz besonders interessante Form der Immobilienfinanzierung ist das sogenannte Forward Darlehen. Viele Menschen haben bereits von diesem Begriff gehört, können ihn aber nicht genau einordnen. Grundsätzliche Überlegung bei dieser Form der Immobilienfinanzierung ist, dass das Zinsniveau auf den internationalen Finanzmärkten ständig am schwanken ist und man mit einer entsprechenden Technik die Phasen besonders günstiger Zinssätze ausnutzen können sollte.

Aus diesen Überlegungen ergab sich schließlich das Forward Darlehen. Bei diesem Modell der Immobilienfinanzierung kann der Bauherr oder Immobilienkäufer den Darlehensvertrag bereits dann abschließen, wenn er das damit verbundene Kapital eigentlich noch gar nicht benötigt. Sinn und Zweck dieser Aktion ist, den Vertrag möglichst in Zeiten günstiger Zinssätze – wie sie derzeit bestehen – abzuschließen und sich diese Zinssätze im Anschluss für eine möglichst lange Zeit zu sichern.

Bei einem Forward Darlehen liegt also zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung der Darlehenssumme immer eine gewisse Zeit. Diese wird auch als Vorlaufzeit bezeichnet. Eine solche Vorlaufzeit kann wenige Wochen, aber auch mehrere Jahre betragen. Oftmals muss die Vorlaufzeit im Darlehensvertrag gar nicht fix festgelegt werden, sondern kann ganz nach Belieben des Darlehensnehmers auch nach Vertragsabschluss zeitlich variiert werden.

Aus Sicht der Kreditinstitute und Baufinanzierer ist ein Forward Darlehen sinnvoll, um eine möglichst langfristige Kundenbindung zu erzielen und den Kunden bereits dann zu gewinnen, wenn das eigentlich geplante Bauprojekt noch gar nicht in Angriff genommen ist. Dafür werden etwas niedrigere Gewinne durch das Angebot von günstigeren Zinssätze für den Kunden gerne in Kauf genommen. Viele Banken verlangen allerdings sogenannte Bereitstellungsgebühren, die für den gesamten Vorlaufzeitraum – also der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung der Darlehenssumme – anfallen.

Kosten & Zinsaufschlag

Einige Darlehensgeber arbeiten allerdings nicht mit solchen Bereitstellungsgebühren, sondern verlangen einen Zinsaufschlag, der ebenfalls vom Darlehensnehmer zu zahlen ist. Hier sollte man genau rechnen, welche Variante im Endeffekt für den Darlehensnehmer die günstigere ist. Sofern Sie sich das nicht selbst zutrauen, sollten Sie sich an einen unabhängigen Experten für Immobilienfinanzierungen wenden.

Ein Forward Darlehen kann übrigens auch dafür genutzt werden, eine bereits abgeschlossene Finanzierung, die sich in der Rückzahlungsphase befindet, abzulösen. Auch hierbei kann effektiv Kapital eingespart werden, indem man mit dem Forward Darlehen die günstigeren Zinssätze mit in die Finanzierung nimmt, und das bisher bestehende Darlehen mit den teuren Zinssätzen damit ablöst. Allerdings ist hierbei oftmals eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, die wiederum die Gewinne aus der Umschuldung auffressen kann. Da hilft nur genaues Nachrechnen.

Viele Immobilienbesitzer scheuen sich allerdings vor einer Umschuldung durch ein Forward Darlehen, da sie die vielen Umstände nicht in Kauf nehmen möchten, die ein solches Unterfangen mit sich bringt. Allerdings bieten bereits heute einige Immobilienfinanzierer an, den gesamten Prozess der Umschuldung mit einem Forward Darlehen selbst in die Hand zu nehmen, so dass dem Darlehensnehmer dadurch kein Mehraufwand entsteht. Ein solches Angebot könnte unter Umständen sehr interessant für Sie sein.

Die Sache mit der Kündigung

Doch auch wenn der Service stimmt: Ein Punkt macht vielen Immobilienfinanzierern immer wieder Kopfschmerzen. Sie möchten trotz der Aufnahme eines Forward Darlehens flexibel bleiben und sich die Möglichkeit offen halten, dieses Darlehen auch vorzeitig kündigen zu können. Und wenn das nicht möglich ist, dann soll zumindest die Vorlaufzeit des Darlehens (also die Phase, in der der Kredit noch nicht in Anspruch genommen wurde) mit in die Laufzeit eingerechnet werden. Ein Urteil des Landgerichts Bochum sorgt diesbezüglich seit einiger Zeit dafür, dass Forward Darlehen in Zukunft noch attraktiver werden könnten.

Es geht im Detail um Folgendes: Grundsätzlich ist nach dem Gesetz in Deutschland festgelegt, dass Immobilienkredite erst nach Ablauf von zehn Jahren gekündigt werden können, unabhängig davon, wie lange dann die Zinsbindung noch dauert. Es kann also auch eine Zinsbindung von 20 oder 25 Jahren vereinbart werden – der Kreditnehmer hat trotzdem das Recht, den Darlehensvertrag zu kündigen.

So weit, so klar. Unklarheiten gibt es diesbezüglich allerdings bei den Forward Darlehen. Sie bestehen – wie wir bereits gelernt haben – aus einer Vorlaufzeit (der Zeitraum, in dem das Darlehen noch nicht in Anspruch genommen wird) und der eigentlichen Phase der Darlehenslaufzeit. Nun stellt sich die Frage, wie es sich bei einem solchen Forward Darlehen mit der angesprochenen Möglichkeit zur Kündigung verhält. Die zehn Jahre Laufzeit sind also gesetzlich festgelegt. Doch zählt die Vorlaufzeit bei Forward Krediten hierbei mit oder nicht? Eine heikle Frage, mit der sich das Landgericht Bochum zu beschäftigen hatte. Das gesprochene Urteil dürfte wegweisend für die Zukunft im Bereich Baufinanzierungen, insbesondere Forward Kredite, sein.

Forward Darlehen bei Sparkasse, Commerzbank, Ing Diba & Co

Ein Kreditnehmer hatte nach dem ursprünglichen Darlehen zur Baufinanzierung beim gleichen Anbieter, einem Kreditinstitut, ein Forward Darlehen abgeschlossen, um sich das günstige Zinsniveau am Finanzmarkt auch für die Zukunft zu sichern. Das bedeutet konkret: Zwischen dem Kreditnehmer und seiner Bank wurde eine Vereinbarung zur Darlehensverlängerung für ein Immobiliendarlehen geschlossen. Die Vereinbarung erfolgte im Anschluss an einen Darlehensvertrag, den die Parteien geschlossen hatten. Der Darlehensvertrag gewährte dem Kläger ein Kapitalnutzungsrecht bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens. Die Vorlaufzeit des Forward Darlehens betrug ca. drei Jahre.

Etwa fünf Jahre vor Ende der regulären Darlehenslaufzeit kündigte der Bankkunde das Darlehen und verlangte den Endtermin des Darlehens auf zwei Jahre nach dem Kündigungstermin zu legen, da seiner Meinung nach die Vorlaufzeit des Forward Darlehens mit eingerechnet werden müsse. Die Bank sah das anders und bestätigte den Endtermin erst in fünf Jahren. Daraufhin verklagte der Kreditnehmer die Bank.

Das Gericht folgte den Ausführungen des Klägers und gab der Klage statt. Laut Meinung des Richters komme in hier vorliegenden Fall § 489 BGB zur Anwendung, nach dem die zehnjährige Vertragslaufzeit auch bei Forward Krediten mit dem Vertragsdatum der Kreditverlängerung beginnt. Folglich musste die beklagte Bank den vom Kläger angesetzten Termin als Endpunkt für sein Darlehen akzeptieren und bestätigen.

Was können Kreditnehmer aus dem Urteil lernen?

Zunächst zu den Vorteilen für Kreditnehmer, die ihr Forward Darlehen bereits bei ihrer alten Bank verlängert haben. Für sie kann es sich lohnen, bereits frühzeitig Ausschau nach einem neuen, noch zinsgünstigeren Darlehen zu halten – denn der Kunde hat fortan das Recht, bereits zehn Jahre nach Vertragsunterzeichnung seiner Bank eine Kündigung schicken. Die alte Regelung, an der bislang viele Kreditinstitute festhielten und nach der die zehnjährig Laufzeit erst mit Aufnahme des Kredites und nicht mit Vertragsabschluss beginnt, gilt also fortan nicht mehr.

Angesichts des derzeit besonders niedrigen Zinsniveaus dürfte es sich lohnen, so früh wie möglich auf ein neues Forward Darlehen zu setzen. Doch Vorsicht: Die gesetzliche vorgeschriebene Kündigungsfrist für das Forward Darlehen beträgt sechs Monate. Somit muss der Kreditnehmer die Kündigung schon nach neun Jahren und sechs Monaten aussprechen. Viele Bankkunden, die bereits seit einigen Jahren ein solches Darlehen am Laufen haben, dürften nun aufatmen.

Der zweite Aspekt in Verbindung mit dem hier gesprochenen Urteil betrifft Menschen, die noch kein Forward Darlehen abgeschlossen haben, aber dies in naher Zukunft tun möchten. Für sie ist es nun eine Überlegung wert, ihrer alten Gläubigerbank einen gewissen Vorzug zu geben. Dies gilt zumindest dann, wenn die Konditionen ähnlich sind. In diesem Fall sollte das Darlehen als Verlängerung des alten Kredits vereinbart werden. Die Folge: Der Kreditnehmer kann das Forward-Darlehen bei seiner alten Bank schneller kündigen als beim Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut.

Weitere Tipps zur Kündigung

Sie können es nicht mehr abwarten, bis Sie das bestehende Forward Darlehen kündigen und sich einen neuen Kredit als Anschlussfinanzierung besorgen können? Nun, die zehnjährige Zinsbindung und Laufzeit des Forward Darlehens ist gesetzliche Pflicht, wie soll man dort herauskommen?

Grundsätzlich gilt: Eine vorzeitige Vertragsauflösung ist möglich. Sie ist allerdings nur dann zulässig, wenn die Immobilie verkauft wird oder die bisherige Bank den Anschlusskredit verweigert. Aber auch wenn das Objekt von einer anderen Bank als Sicherheit benötigt wird, kann der laufende Forward Kredit vorzeitig gekündigt werden.

Fazit: Information ist alles!

Auch hier wird wieder einmal deutlich, wie wichtig es für Kreditnehmer – insbesondere im Immobilienbereich – ist, sich gründlich über die Gesetzeslage und über die in der jüngeren Vergangenheit gesprochen Urteile zu informieren. Wer hier up to date bleibt, kann mitunter viel Geld sparen. Menschen mit einem laufenden Forward Kredit kann nur geraten werden, sich für die nächste Anschlussfinanzierung gründlich Gedanken zu machen.

Es kann sich mitunter lohnen, beim alten Finanzierer zu bleiben, statt das beliebte „Zinshopping“ weiter zu betreiben. Und wer nur noch wenige Jahre bis zum Auslaufen der Zinsbindung seines bestehenden Forward Darlehens hat, der kann schon jetzt damit beginnen nachzurechnen, wann der Endpunkt unter das aktuelle Darlehen gesetzt werden kann. Für Verbraucher und Kreditnehmer ist das hier gesprochene Urteil auf jeden Fall ein Gewinn!Kü